MÉTHODE DE L’ENQUÊTE SUR LES LOGEMENTS LOCATIFS

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) mène l’Enquête sur les logements locatifs (ELL) chaque année en octobre 1 pour mesurer les forces en présence sur le marché locatif. L'enquête porte sur un échantillon de logements pris dans tous les centres urbains ayant une population de 10 000 habitants et plus, et elle vise seulement les immeubles d’initiative privée qui comptent au moins trois logements locatifs et qui sont sur le marché depuis au moins trois mois.

L’Enquête permet d’obtenir des données sur les loyers du marché, les logements disponibles (sauf au Québec), le roulement des locataires et les logements vacants pour tous les immeubles compris dans l’échantillon. Les données sont recueillies par téléphone ou sur place, et l’information est obtenue du propriétaire, du gestionnaire ou du concierge. L’enquête a lieu pendant les deux premières semaines d’octobre, et ses résultats reflètent la conjoncture du marché à ce moment-là.

L’ELL de la SCHL permet de connaître les taux d’inoccupation, les taux de disponibilité (sauf au Québec), les taux de roulement et les loyers moyens des logements neufs et existants. En outre, une mesure est utilisée pour estimer le taux de variation des loyers dans les immeubles existants seulement. Cette mesure tient compte des immeubles qu’ont en commun les échantillons de l’Enquête actuelle et de l’Enquête précédente.

Se limiter aux immeubles existants permet d’éliminer l’effet que les changements dans la composition de l’univers (ajout d’immeubles neufs ou convertis et renouvellement de l’échantillon de l’Enquête) pourraient avoir sur la variation des loyers et ainsi d’obtenir une estimation de l’évolution des loyers exigés par les propriétaires.

Les loyers pratiqués dans les immeubles neufs et dans les immeubles existants sont également publiés. Les taux de variation des loyers sont statistiquement significatifs dans le cas des immeubles existants, alors qu’ils peuvent ne pas l’être si on les calcule en incluant les logements neufs et existants.

Différence entre la variation en pourcentage des loyers moyens (immeubles neufs et existants) ET la variation en pourcentage des loyers moyens de l’échantillon fixe (immeubles existants seulement)

Variation en pourcentage des loyers moyens (immeubles neufs et existants) : Le résultat (hausse ou baisse) du calcul de la variation en pourcentage des loyers moyens d’une année à une autre (par exemple : dans le cas d’un loyer moyen qui passerait de 500 $ une année donnée à 550 $ l’année suivante, le résultat serait une hausse de 10 %) est influencé par l’évolution de la composition de l’univers des logements locatifs (par exemple, l’ajout à l’univers de l’enquête d’ensembles neufs de logements locatifs luxueux, la rénovation ou la modernisation d’unités locatives et le roulement des locataires peuvent faire monter les loyers moyens par rapport à l’année précédente) et par la variation du niveau des loyers (c’est-à-dire par les hausses et les baisses du niveau des loyers exigés par les propriétaires-bailleurs).

Variation en pourcentage des loyers moyens de l’échantillon fixe (immeubles existants seulement) : Cette mesure permet d’estimer la variation du niveau des loyers. L'estimation est faite à partir des données sur les immeubles faisant partie de l'échantillon commun aux Enquêtes de l'année en cours et de l'année précédente. Par contre, le résultat est quand même influencé, dans une certaine mesure, par l’évolution de la composition de l’univers des logements locatifs (par exemple, par la rénovation ou la modernisation d’unités locatives et le roulement des locataires, des facteurs qui ne sont pas mesurés par l’enquête, les données recueillies n’étant pas assez détaillées).

Définitions:

Immeuble ou ensemble d’appartements locatifs : Tout immeuble comptant au moins trois logements offerts en location, dont un ou plus n’a pas d’entrée privée au rez-de-chaussée. Les habitations occupées par les propriétaires n’entrent pas dans le nombre total de logements locatifs compris dans les immeubles.

Immeuble ou ensemble de logements en rangée locatifs : Tout immeuble comptant au moins trois logements contigus avec entrée privée au rez-de-chaussée qui sont offerts en location. Les habitations occupées par les propriétaires n’entrent pas dans le nombre total de logements locatifs compris dans les immeubles. Les logements (ou maisons) en rangée sont parfois appelés logements en bande.

Logement disponible : Un logement locatif est considéré comme étant disponible si le locataire actuel a envoyé ou reçu un avis de déménagement et qu’aucun autre locataire n’a signé de bail, ou encore si le logement est vacant (voir la définition de « logement vacant » ci-dessous).

Logement vacant : Un logement est considéré comme étant vacant s’il n’est pas occupé au moment de l’Enquête et qu’il est prêt à accueillir un nouveau locataire immédiatement.

Loyer : Montant réel que les locataires paient pour leur logement. Aucun rajustement n’est fait selon que des commodités et services tels que le chauffage, l’électricité, le stationnement et l’eau chaude sont inclus ou non dans le loyer. Dans le cas des logements disponibles ou vacants, le loyer correspond au montant demandé par le propriétaire. Les loyers moyens figurant dans la présente publication donnent une bonne indication du montant que paient les locataires selon la taille des logements et le secteur géographique. Les services comme le chauffage, l’électricité et l’eau chaude peuvent être compris ou non dans le loyer.

Roulement ou rotation : Un logement a connu un roulement de locataires s’il est occupé par un nouveau locataire ayant emménagé au cours des 12 derniers mois. Pour un même logement, il peut y avoir plus d’un roulement de locataires durant la même période de 12 mois.

Mesures de la fiabilité des données

La SCHL ne publie aucun chiffre dont le degré de fiabilité est trop faible ou dont la diffusion contreviendrait aux règles établies en matière de confidentialité. De façon générale, la décision de publier un chiffre estimatif est fondée sur son degré de fiabilité statistique, mesuré par la SCHL au moyen du coefficient de variation (c.v).

Chaque estimation fournie est assortie d’un code à une lettre indiquant son degré de fiabilité statistique (déterminé selon le c.v.). Le c.v. d’un chiffre estimatif correspond au rapport entre l’écart-type et la donnée estimative; il s’exprime en pourcentage. À titre d’exemple, si x̄ représente le loyer moyen des appartements de une chambre dans une RMR donnée et que σ représente son écart-type, le coefficient de variation est alors obtenu selon la formule suivante : CV = σ / x̄

Codes indiquant le degré de fiabilité statistique des proportions

La SCHL utilise le c.v., le taux d’échantillonnage et la taille de l’univers pour déterminer si les proportions sont suffisamment fiables pour être publiées. Les codes suivants servent à indiquer le degré de fiabilité des proportions :

  • A — Excellent
  • B — Très bon
  • C — Bon
  • D — Passable (utiliser avec prudence)
  • ** — Faible – Donnée supprimée

Les deux tableaux ci-dessous indiquent le degré de fiabilité des proportions :

Si la proportion est égale à zéro (0) et le taux d’échantillonnage est inférieur à 100 %, on évalue le degré de fiabilité des données comme suit :

Taux d’échantillonnage (%)
Nombre d’immeubles dans l’univers (0,20]* (20,40] (40,60] (60,80] (80,100)
3 – 10FaibleFaible Faible Faible Faible
11 – 20FaiblePassable PassablePassableBon
21 – 40FaiblePassable PassableBonTrès bon
41 – 80FaiblePassable BonBonTrès bon
81+Faible Bon BonTrès bonTrès bon

*(0-20] signifie que le taux d’échantillonnage est supérieur à 0 % mais inférieur ou égal à 20 %; les autres données sont présentées suivant le même modèle.

Dans les autres cas, on utilise le tableau suivant pour déterminer le degré de fiabilité des proportions :

Coefficient de variation (c.v.), en %
Proportion 0 (0, 5] (5, 10] (10, 16.5] (16.5, 33.3] (33.3, 50] 50+
(0, 0.75)ExcellentExcellentExcellentExcellentExcellentTrès bonTrès bon
(0.75, 1.5)ExcellentExcellentExcellentExcellentExcellentPassableFaible
(1.5, 3)ExcellentExcellentExcellentTrès bonBonFaibleFaible
(3, 6)ExcellentExcellentTrès bonBonPassableFaibleFaible
(6, 10)ExcellentExcellentTrès bonBonFaibleFaibleFaible
(10, 15)ExcellentExcellentBonPassableFaibleFaibleFaible
(15, 30)ExcellentExcellentPassableFaibleFaibleFaibleFaible
(30, 100)ExcellentExcellentFaibleFaibleFaibleFaibleFaible

Codes indiquant le degré de fiabilité des moyennes et des totaux

La SCHL utilise le c.v. pour déterminer le degré de fiabilité statistique des données estimatives sur les totaux et les loyers moyens. Pour que ces données soient publiées, il ne faut pas que le c.v. dépasse 10 %. En établissant la limite acceptable à ce niveau, la SCHL juge qu’un bon équilibre est atteint entre la nécessité de diffuser des données de qualité élevée et celle de ne pas publier des données jugées non fiables.

Voici comment la SCHL détermine le degré de fiabilité des estimations (le c.v. est exprimé en pourcentage) :

  • A — Si le c.v. est supérieur à 0 et inférieur ou égal à 2,5, le degré de fiabilité est excellent.
  • B — Si le c.v. est supérieur à 2,5 et inférieur ou égal à 5, le degré de fiabilité est très bon.
  • C — Si le c.v. est supérieur à 5 et inférieur ou égal à 7,5, le degré de fiabilité est bon.
  • D — Si le c.v. est supérieur à 7,5 et inférieur ou égal à 10, le degré de fiabilité est passable.
  • ** — Si le c.v. est supérieur à 10, le degré de fiabilité est faible (les données ne sont pas publiées).
  • 1 L’Enquête d’avril a été réalisée pour la dernière fois en 2015.
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